近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募R迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看EITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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