导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经ln的公式大全，ln4-ln2等于多少济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味ln的公式大全，ln4-ln2等于多少着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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