近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REI风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪Ts实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证R风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪EITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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