近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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