OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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