导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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