OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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