OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址t: 24px;'>嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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