近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REIT山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤s二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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