文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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