近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比(当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：专业各类工艺品摆件 当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗