近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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