万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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