万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒串子是什么意思网络，足球串子是什么意思体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(z串子是什么意思网络，足球串子是什么意思uì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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