5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思g>（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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